Louer en meublé professionnel ou non professionnel : ce que dit vraiment le code des impôts calédonien

La location meublée se développe fortement en Nouvelle-Calédonie, portée par les plateformes de réservation en ligne et par la recherche de revenus complémentaires. Avec elle reviennent les mêmes questions : « suis-je LMNP ? », « puis-je amortir mon bien ? », « dois-je facturer la TGC ? ».

Premier réflexe à corriger : les règles métropolitaines ne s’appliquent pas ici. La Nouvelle-Calédonie dispose de sa propre compétence fiscale et de son propre code des impôts. Le micro-BIC, les abattements de 30 % ou 50 %, le régime LMNP tel qu’il est commenté dans la presse spécialisée nationale, les récentes réformes issues de la loi du 19 novembre 2024 : rien de tout cela n’est transposable. Les chiffres et les mécanismes calédoniens sont différents.

Voici le cadre réellement applicable.

1. Louer en meublé, c’est exercer une activité commerciale

L’article 65 e) du code des impôts est sans ambiguïté : présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui donnent en location des locaux d’habitation meublés.

Conséquence immédiate : que la location soit occasionnelle ou permanente, saisonnière ou à l’année, professionnelle ou non, les revenus relèvent des BIC, jamais des revenus fonciers. Les revenus fonciers ne concernent que la location nue.

Ce point est structurant : il entraîne l’obligation de tenir une comptabilité, même allégée, de se faire connaître de la Direction des services fiscaux, et d’obtenir un numéro Ridet.

2. La frontière LMNP / LMP : l’article Lp. 127.1

C’est le texte clé, créé par la loi du pays n° 2024-3 du 22 janvier 2024 et applicable depuis le 1er janvier 2024.

L’activité de location directe de locaux d’habitation meublés est exercée à titre non professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

1. les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal n’excèdent pas 2 500 000 F CFP ;
2. ces recettes n’excèdent pas les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Les deux conditions sont cumulatives : il suffit qu’une seule ne soit pas remplie pour basculer dans le statut professionnel. L’année de début et l’année de cessation totale de l’activité, les recettes sont ramenées à douze mois pour apprécier ces seuils.

Deux pièges fréquents

Le premier tient à la seconde condition, souvent oubliée. Un retraité percevant 1 800 000 F de pension annuelle et 2 000 000 F de loyers meublés dépasse ses autres revenus : il est loueur professionnel, alors même qu’il reste sous le seuil de 2,5 millions.

Le second tient à l’appréciation au niveau du foyer fiscal : on additionne les recettes de tous ses membres. Deux studios détenus séparément par les deux conjoints ne s’apprécient pas isolément.

3. Le seul enjeu identifié à ce jour : la contribution des patentes

En métropole, le statut LMP/LMNP commande le traitement des déficits, celui des plus-values et l’assujettissement aux cotisations sociales. En Nouvelle-Calédonie, la portée est bien plus étroite.

Dans l’état actuel du code des impôts, l’article Lp. 127.1 n’est visé que par une seule autre disposition : l’article 212, 10°, qui exonère de contribution des patentes les loueurs en meublés non professionnels au sens de l’article Lp. 127.1 (disposition issue de la loi du pays n° 2025-14 du 18 août 2025).

• loueur non professionnel : pas de patente ;
• loueur professionnel : patente due dans les conditions de droit commun (articles 206 et suivants), l’imposition étant obligatoire pour toute personne exerçant un commerce pour son propre compte dans un but lucratif.

En revanche, le statut ne change rien à la catégorie d’imposition : les revenus restent des BIC dans les deux cas.

4. Quel régime d’imposition ? Forfait ou réel

C’est ici que se joue l’essentiel de la charge fiscale, et le critère n’est pas le statut LMP/LMNP mais le chiffre d’affaires.

Le régime du forfait

L’article 70, I fixe deux seuils. Le seuil élevé, de 25 000 000 F, vise les entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement. La fourniture de logement y figure expressément et de manière autonome : c’est donc bien le seuil de 25 millions qui s’applique à la location meublée, et non celui de 7,5 millions réservé aux « autres entreprises ».

Le point mérite d’être souligné, car l’erreur est fréquente : on raisonne spontanément par nature juridique (« la location meublée est une prestation de services, donc 7,5 millions »), alors que le législateur calédonien a listé nommément les activités relevant du seuil élevé.

Le bénéfice est alors calculé selon la formule de l’article 73 :

Bénéfice forfaitaire = [ CA − (A + S) ] ÷ 2

où A représente les achats de marchandises, matières premières et matières consommables, et S les salaires versés ainsi que les sommes versées aux entreprises sous-traitantes.

Il ne s’agit donc pas d’un abattement forfaitaire de 50 %, mais d’une formule. Pour un loueur sans achats ni salariés, A et S sont nuls et le bénéfice imposable ressort effectivement à 50 % des recettes. Mais un loueur qui sous-traite le ménage ou la blanchisserie déduit ces factures avant division : sa base d’imposition descend sous les 50 %. Le levier est réel et souvent négligé.

Les obligations restent allégées mais ne sont pas inexistantes : l’article 75 impose de tenir un registre annuel des achats appuyé des factures et justificatifs, ainsi qu’un journal des recettes servi au jour le jour.

Le franchissement du seuil

L’article 71 prévoit que le régime forfaitaire demeure applicable pour l’imposition due au titre de la première année au cours de laquelle les limites sont dépassées. Dépassement en N : forfait pour N, régime réel à compter de N+1. Il n’existe pas de règle de tolérance sur deux années consécutives.

Le régime réel

Il permet de déduire les charges réelles et de pratiquer des amortissements, ce qui, dans les premières années d’un investissement financé, aboutit souvent à un résultat très inférieur au forfait, parfois nul.

Pour un exploitant individuel, le réel simplifié résulte d’une option (article 79), à exercer avant le 1er février de l’année concernée. Elle vaut pour cette année et les deux suivantes, est irrévocable pendant cette période et se reconduit tacitement, sauf renonciation notifiée par lettre recommandée avant le 31 décembre de la dernière année. Pour une entreprise nouvelle, l’option s’exerce dans les trois mois du début d’activité.

Observation pratique : le seuil du statut non professionnel (2,5 millions) étant très inférieur au seuil du forfait (25 millions), un loueur non professionnel est en pratique toujours au forfait. Et un loueur qui dépasse 2,5 millions devient professionnel, donc patentable, tout en restant au forfait jusqu’à 25 millions.

5. Le sort des déficits : un point décisif avant d’opter pour le réel

L’article 125 dispose que l’imputation du déficit constaté dans un revenu catégoriel s’effectue en priorité sur les bénéfices de même nature enregistrés la même année par le foyer fiscal, puis sur les bénéfices de même nature réalisés les années suivantes jusqu’à la cinquième inclusivement.

Concrètement, un déficit BIC dégagé par une location meublée au réel ne s’impute pas sur les salaires ou les pensions du foyer : il ne s’impute que sur d’autres BIC, et se perd au terme de cinq ans.

Cela modifie radicalement l’intérêt de l’option pour le réel lorsque la location meublée constitue la seule activité commerciale du foyer : les amortissements et les intérêts d’emprunt ne produiront d’économie d’impôt qu’à hauteur des bénéfices futurs de la même activité. La règle s’applique indépendamment du statut professionnel ou non professionnel.

6. Et la TGC ?

Deux questions successives.

La location est-elle dans le champ ?

L’article Lp. 488, 15. exonère de TGC les locations d’immeubles à usage d’habitation. Mais l’exonération ne s’étend pas aux locations meublées qui comportent, en sus de la mise à disposition de l’immeuble, trois des quatre services de nature hôtelière suivants :

• la fourniture du petit déjeuner ;
• le ménage régulier ;
• l’accueil personnalisé ;
• la fourniture du linge de maison.

C’est le critère à examiner en premier. Une location saisonnière avec accueil sur place, linge fourni et ménage en cours de séjour franchit très vite ce seuil. À l’inverse, une location meublée à l’année, sans prestation annexe, reste exonérée.

Y a-t-il de la TGC à collecter ?

Pas nécessairement : l’article Lp. 509 prévoit une franchise en base pour les prestataires de services dont le chiffre d’affaires de l’exercice précédent n’excède pas 7 500 000 F CFP (ou 9 000 000 F sous la condition tenant au pénultième exercice). En dessous, pas de TGC facturée, mais pas de droit à déduction non plus.

7. Une exonération spécifique à connaître

L’article Lp. 65-1 exonère d’impôt sur le revenu les produits tirés de la location meublée d’une pièce de l’habitation principale à une personne bénéficiaire de l’aide au logement, sous réserve que la pièce constitue pour le locataire sa résidence principale. L’exonération est limitée, par foyer fiscal et par année, aux revenus d’une seule pièce, dans la limite mensuelle du loyer plafond applicable à l’aide au logement.

Dispositif ciblé, mais parfaitement adapté à la colocation intergénérationnelle ou à l’hébergement d’étudiants.

8. À la revente : la taxe sur les plus-values immobilières privées

Depuis la loi du pays n° 2023-12 du 10 novembre 2023, les plus-values de cession d’immeubles situés en Nouvelle-Calédonie réalisées par des personnes physiques sont soumises à une taxe au taux de 20 % (articles Lp. 247 bis et suivants).

• la plus-value brute est réduite d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la dixième, soit une exonération totale à 20 ans ;
• sont notamment hors champ la résidence principale, les biens dont le prix de cession n’excède pas 5 millions de francs, et, sous conditions, un logement n’ayant généré aucun revenu locatif et faisant l’objet d’une première cession ;
• attention : ce régime s’applique sous réserve des dispositions propres aux bénéfices professionnels et au régime d’imposition des plus-values professionnelles. Lorsque le bien figure à l’actif d’une exploitation imposée au réel, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, avec réintégration des amortissements pratiqués. Un arbitrage à anticiper dès l’entrée dans le réel.

Deux points à ne pas négliger

Le volet social. L’exercice d’une activité professionnelle indépendante emporte en principe des obligations d’affiliation auprès de la CAFAT. La qualification professionnelle ou non de l’activité de location meublée au regard de la réglementation sociale n’obéissant pas nécessairement aux mêmes critères qu’en matière fiscale, ce point doit être examiné séparément.

Le volet juridique. Règlement de copropriété, autorisations d’urbanisme, réglementation locale des hébergements touristiques : la fiscalité n’est qu’une partie du sujet.

Notre cabinet accompagne les propriétaires bailleurs dans le choix du régime d’imposition, la sécurisation de leur situation au regard de la TGC et de la patente, et l’anticipation des évolutions réglementaires annoncées. N’hésitez pas à nous solliciter pour une étude chiffrée de votre situation.

Cet article a une valeur informative et ne se substitue pas à la documentation officielle ni à une consultation personnalisée. Textes examinés à jour de la version du code des impôts au 14 janvier 2026, consultable sur www.juridoc.gouv.nc.